점심 약속을 잡았는데 친구가 밥 먹는 내내 휴대폰에서 눈을 떼지 못했습니다. 알고 보니 잔금 대출 선착순 알림을 기다리는 거였습니다. 아파트 입주를 앞두고 갑작스럽게 집단대출이 막혀버린 상황이었습니다. 가계대출총량규제라는 정책 하나가 어떻게 한 사람의 일상을 무너뜨리는지, 제가 직접 목격한 이야기를 씁니다.
집단대출이 막히면 생기는 일
오랜만에 만난 친구였는데, 제가 말을 꺼낼 때마다 친구는 "잠깐만"이라며 휴대폰 화면을 확인했습니다. 처음엔 솔직히 기분이 좀 상했습니다. 그런데 친구 표정을 보니 장난이 아니었습니다. 어둡고 지쳐 보이는 얼굴이었습니다.
이유를 물어봤더니, 이번에 수원 아파트에 입주를 앞두고 있는데 잔금 대출이 갑자기 막혔다고 했습니다. 신용에 문제가 있는 것도 아니고, 연체 이력이 있는 것도 아닙니다. 그냥 정책이 바뀐 겁니다.
여기서 집단대출이란 같은 아파트 단지에 입주하는 수백, 수천 명을 대상으로 금융기관이 한꺼번에 진행하는 대출 방식을 말합니다. 아파트 분양 시장에서는 잔금을 치를 때 가장 흔하게 쓰이는 방법입니다. 문제는 가계대출총량규제로 인해 은행의 연간 대출 한도가 거의 소진되면서, 이 집단대출 자체가 막혀버린 것입니다.
제가 직접 들어보니 상황은 더 황당했습니다. 2,000세대가 넘는 대단지에서 은행이 배정한 잔금 대출 가능 인원이 고작 10명 남짓이었다는 겁니다. 나머지는 선착순 문자 알림을 기다리며 하루하루를 버텨야 하는 상황이었습니다. 밥을 먹다가도, 샤워를 하다가도 휴대폰을 놓지 못하는 이유가 거기 있었습니다.
해당 단지의 24평 기준 분양가는 7억 원 초중반대였고, 중도금 대출을 포함해 잔금 대출로 4억~5억 원이 필요한 세대가 대부분이었습니다(출처: 금융감독원). 이 돈을 갑자기 자력으로 마련하라는 건 사실상 불가능한 이야기입니다. 이미 살던 집은 내놓고, 이삿짐 준비까지 마친 상태에서 이런 소식을 받은 것입니다.
- 집단대출 가능 인원이 2,000세대 중 10명 내외로 제한됨
- 잔금 납부 기한은 정해져 있고, 대출은 막혀 있는 이중고
- 이미 살던 집을 처분하거나 이사 준비를 마친 세대가 대부분
- 수원뿐 아니라 화성, 평택 등 경기 남부 전역으로 확산된 문제
주거불안이 된 주거안정 정책
가계대출총량규제란 금융당국이 은행별로 연간 대출 증가액의 상한선을 직접 정하고 관리하는 제도입니다. 쉽게 말해 은행이 한 해에 빌려줄 수 있는 돈의 총량을 국가가 정해놓는 방식입니다. 올해 초 금융당국이 가계부채 관리 방안을 발표하면서 본격 시행됐고, 연말이 가까워질수록 한도가 소진된 은행들이 대출 문을 닫기 시작한 것입니다.
제 친구 같은 경우가 딱 그 피해 한가운데 있는 셈입니다. 2~3년 전에 청약을 넣고 계약한 사람들입니다. 당시에는 집단대출이 당연히 가능할 것이라는 전제로 계약을 진행했습니다. 중간에 규칙이 바뀐 건데, 그 책임을 고스란히 개인이 지게 된 구조입니다.
매매 시장도 마찬가지입니다. KB통계에 따르면 현 정부 취임 후 1년간 서울 아파트값 상승률은 14%로, 역대 정부 중 1위를 기록했습니다(출처: KB부동산). 여기에 양도소득세 중과 유예 기간이 끝나면서 다주택자들의 매물이 일제히 잠겼고, 서울 아파트 매물은 5월 대비 약 11% 감소했습니다.
여기서 양도소득세 중과란 일정 요건을 갖춘 다주택자가 주택을 팔 때 일반세율보다 높은 세율을 적용하는 제도입니다. 유예 기간 동안은 이 중과가 면제되기 때문에 다주택자들이 매물을 내놓지만, 유예가 끝나면 팔수록 손해가 커지니 자연스럽게 매물이 사라집니다.
전세 시장도 빠져나갈 구멍이 없습니다. 안심신탁이라는 제도가 논의되고 있는데, 이는 세입자의 전세보증금을 신탁 기관이 대신 관리해 전세사기를 예방하는 구조입니다. 취지는 좋지만, 집주인 입장에서는 목돈을 직접 운용할 수 없게 되니 전세를 월세로 돌릴 유인이 생깁니다. 실제로 서울권 일부 아파트 단지의 전세가는 반년 만에 1억 원 이상 오른 사례도 나오고 있습니다.
제가 보기엔 문제의 핵심은 정책의 방향이 잘못됐다기보다, 이미 계약이 확정된 실수요자들을 위한 경과 조치가 없었다는 점입니다. 대출이 된다는 전제 아래 분양 계약을 했는데, 입주 한 달 전에 규제가 적용됐다면 그건 개인의 준비 부족이 아닙니다. 정책 신뢰성의 문제입니다.
자주 묻는 질문
Q. 집단대출이 막히면 잔금을 어떻게 치러야 하나요?
A. 은행별로 한도와 심사 기준이 다르기 때문에 한 곳에서 안 된다고 해서 모든 곳이 막힌 건 아닙니다. 여러 은행에 동시에 문의하고, 분양 단지 측 지정 대출 은행 외 다른 금융기관의 개별 담보대출도 검토해볼 수 있습니다. 다만 금리와 조건이 달라질 수 있어 꼼꼼한 비교가 필요합니다.
Q. 가계대출총량규제는 언제 풀리나요?
A. 연간 한도 기준으로 운영되기 때문에 새해가 시작되면 한도가 리셋됩니다. 다만 정부 정책 방향에 따라 연도별 한도 자체가 달라질 수 있습니다. 현재 정부에서 실수요자 잔금 대출에 한해 예외 적용을 논의 중이므로 관련 발표를 주시하는 것이 현실적인 방법입니다.
Q. 잔금 대출을 못 받으면 계약금이나 중도금을 날리게 되나요?
A. 잔금 미납이 지속되면 분양 계약이 해지될 수 있고, 이 경우 이미 납부한 계약금과 중도금 일부가 몰수될 위험이 있습니다. 상황이 여의치 않을 경우 입주 지연 협의나 잔금 납부 기한 연장 요청을 시행사에 먼저 하는 것이 중요합니다.
Q. 전세도 안 되고 월세도 너무 비싼데 어떻게 해야 하나요?
A. 현 시점에서 전세 매물 자체가 감소하고 있어 선택지가 좁은 건 사실입니다. 공공임대주택이나 행복주택 등 정부 지원 임대주택 청약을 병행하거나, LH나 SH가 공급하는 전세임대 프로그램을 활용하는 방향도 검토해볼 수 있습니다.
결론
점심 내내 휴대폰을 들여다보던 친구의 얼굴이 자꾸 떠오릅니다. 신용이 나쁜 것도 아니고, 투기를 한 것도 아닙니다. 그냥 내 집 하나 마련하려고 몇 년을 기다린 사람입니다. 그런데 입주 한 달 전에 대출이 막혀버렸습니다. 제 경험상 이런 상황에서 가장 힘든 건 금액 자체보다, 내가 뭘 잘못한 것도 아닌데 속수무책으로 기다려야 한다는 무력감입니다.
주거안정을 위한 정책이 오히려 주거공포로 이어지는 지금의 상황은, 정책의 방향보다 실행 과정에서 실수요자 보호 장치가 빠진 결과로 보입니다. 이미 계약이 확정된 실수요자에 대한 잔금 대출 예외 적용, 그리고 공급 확대 정책을 병행하는 방향으로 논의가 이어지길 기대합니다. 지금 입주를 앞두고 계신 분들이라면 분양사 고객센터를 통한 잔금 납부 기한 연장 협의와 다수 금융기관 동시 문의를 먼저 시도해 보시길 권합니다.